Critères de sélection Viageo

1 - Exclusion des SCPI fiscales

Les SCPI dites « fiscales » sont d’un faible rendement. Elles sont créées uniquement dans l’objectif d’une défiscalisation sur les revenus.

Avant d’en acheter il faut, à notre avis, s’interroger sur l’économie fiscale potentielle et la rapporter au gain d’un SCPI de rendement supportant l’impôt.

De plus, les règles fiscales peuvent être trop contraignante, parfois inapplicables rapidement (par exemple : l’obligation de louer tous les logements avant de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal), et diminuer par conséquent fortement l’intérêt de ces produits d’investissement ou en allonger excessivement la durée de portage.

2 - Étude des critères qualitatifs

Selon les données clés 2015 publiée par l’IEIF, il existe en France 27 sociétés de gestion et 163 SCPI. Notre expertise se focalise sur les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value. Nous étudions le fonctionnement interne des sociétés de gestion et les modes d’administration des SCPI, selon des critères de qualité tels que :

– la stratégie d’investissement,
– la politique de verdissement des actifs (performance énergétique)
– les critères choisis lors de fusions
– le mode opératoire des décisions d’investissement,
– la gestion en interne des actifs immobiliers,
– le souci permanent de la liquidité des parts,
– le management,
– la qualité de la relation avec le Conseil de Surveillance et son rôle réel
– le mode de Gouvernance en général,
– le respect du Code Monétaire et Financier.

Nous choisissons d’être particulièrement vigilants concernant le non-respect de la législation ou des actes de mauvaise gouvernance, cela dès que l’information est publique. Lorsque cet événement vient à se présenter :

Nous ne présentons plus à nos clients les SCPI concernées (voire parfois leurs sociétés de gestion également) qui ont été condamnées, notamment en cas de récidive. Nous considérons que lorsqu’un Directeur Général d’une société qui a été condamnée prend la Direction Générale d’une autre société alors nous considérons que son comportement et ses pratiques seront identiques dans la nouvelle société de gestion.

Dans le meilleur des cas, nous mettons la SCPI sous surveillance négative et dans le pire des cas nous considérons qu’il n’est pas judicieux d’acquérir ou de conserver des parts de la SCPI concernées.

Dans un souci de respect et de loyauté envers nos clients, nous estimons que prendre en compte ces éléments fait partie de notre devoir d’information et de conseil.

Téléchargez ici la liste des dernières condamnations des sociétés de gestion de SCPI ou des SCPI.

3 - Étude selon des critères qualitatifs

Notre sélection se base sur plus de 30 ans d’expérience dans le domaine des SCPI. En participant à certains conseils de surveillance nous pouvons prétendre à une compréhension précise de la gouvernance de nombre d’entre elles. Nous suivons également les procès entre certains associés et les sociétés de gestion.

A cette connaissance de l’actualité des SCPI s’ajoutent nos analyses comparatives sur des critères de gestion quantitatifs qui nous permettent d’être les plus fiables possibles quant au choix des meilleures SCPI.

Nos études sont basées sur des critères diversifiés et sont donc très différentes de ce que vous lirez dans la presse. Nous avons exclu toutes les SCPI fiscales qui n’offrent pas des performances suffisantes sur le long terme. Nous par contre « gardé » les SCPI dont la valeur de l’actif est supérieur à 500 M€ car les compagnies d’assurances y sont significativement investies et quelles ont une meilleure liquidité .

4 - Étude des sociétés de gestion

Nous avons effectué une étude sur le fonctionnement interne des sociétés de gestion et les modes d’administration des SCPI.

Il ne faut pas oublier que de saines habitudes de gouvernance et des processus internes de décision clairement définis, en bref les «bonnes pratiques», sont des facteurs importants de bonne gestion et de pérénité.

Pour un investisseur, être conforté dans l’idée que l’organisme de gestion qui gère son argent respecte une certaine éthique et présente des process internes de qualité est primordial. Certes le risque zéro n’existe pas, mais cela peut donner une garantie supplémentaire que son capital est entre les mains d’organismes sérieux et responsables, aptes à peser les risques induits par leurs choix d’investissement et à gérer dans la durée.

De plus, les règles de fonctionnement et de gouvernance mises en place par l’Autorité des Marchés Financiers doivent aller dans le sens de la protection de l’investisseur. Il est important de rappeler que ces règles n’ont pas à être contournées et que l’investisseur doit orienter son choix vers des SCPI qui veillent à respecter au plus près les règles ainsi mises en place par l’AMF.

Notre longue expérience nous a permis de nous forger des convictions et d’établir des critères qualitatifs qui viennent compléter les critères quantitatifs.