Restructuration d’un patrimoine immobilier familial en optimisant la fiscalité

La situation :

Il s’agit de la Famille de M… qui possède, partiellement en direct et partiellement via une SCI familiale, un immeuble ancien de 1.700 m² à Neuilly, composé de 25 appartements à usage d’habitation, ainsi que de 2 locaux situés en pied d’immeuble et loués à des professions libérales.

Cet immeuble appartient pour partie au grand-père de 80 ans et pour partie aux enfants de 50 ans environ. Cinq petits-enfants y habitent. Tous bénéficient d’un appartement et ne contribuent pas au paiement des charges de l’immeuble.

Certains appartements sont détenus en pleine propriété, d’autres sont détenus en démembrement (nue-propriété / usufruit).

Le problème :

La rentabilité médiocre de l’immeuble ne permet pas de faire face aux travaux nécessaires.
Au décès du grand-père, la Famille de M…. sera surement dans l’obligation de vendre des appartements, voire l’immeuble, pour régler les droits de succession. Les petits-enfants logés gracieusement jusqu’a présent sont inquiets.

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La Famille de M…..  a fait appel à VIAGEO CONSEIL afin :

– de trouver une solution pour restaurer la rentabilité de cet héritage qui commence à leur coûter très cher.
– de restructurer juridiquement ces détentions et sécuriser l’opération financièrement et fiscalement
– de procéder à des transmissions intergénérationnelles

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L’audit de ce patrimoine immobilier a montré que :

• La Famille de M…… est en fort risque fiscal en raison de valorisations erronées depuis plusieurs années, d’une mauvaise répartition des droits d’usage et d’occupation ou de nue-propriété résultants d’opérations patrimoniales successives faites par le passé et d’une fictivité de la SCI familiale.
• Le rendement de cet immeuble est proche de zéro. La fiscalité ISF et les impôts sur les revenus fonciers ponctionnent fortement ce qui reste des revenus après paiement des charges. De plus l’immeuble n’est plus aux normes et les moyens manquent pour faire face aux travaux nécessaires.
• Des transmissions intergénérationnelles pourraient être effectuées dès à présent en optimisant la fiscalité successorale.

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Les solutions mises en oeuvre :

Constitution d’une SCI familiale et restauration de la rentabilité financière de l’immeuble

Suite à cet audit, les solutions préconisées puis, mises en œuvre par Viageo Conseil après plusieurs réunions avec la Famille de M….. , ont abouti à :

• Restructurer l’ensemble de l’opération en modifiant le mode de détention en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit par les différents membres de la Famille de M…. en fonction de leur âge et de leurs objectifs respectifs.
• Procéder aux transmissions intergénérationnelles (grands parents – enfants- petits enfants) de façon optimale en terme de droits de succession.
• Créer des structures ad hoc (SCI) et mettre les détentions de chaque membre de la Famille de M…..  en conformité avec la réglementation française juridique et fiscale.
• Restaurer la rentabilité de l’immeuble en allégeant le poids de la fiscalité notamment ISF, afin de payer les travaux de mise aux normes de l’immeuble.
• Actionner, grâce à un crédit porté par la SCI, des leviers financiers permettant d’optimiser le rendement global de l’opération.

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Les résultats :

Conservation de l’immeuble et transmissions intergénerationnelles

La Famille de M…..  a ainsi pu conserver la propriété de la totalité de cet immeuble, optimiser le rendement de cette détention et procéder aux transmissions intergénérationnelles souhaitées.

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