En réalisant une plus-value immobilière imposable en France, vous avez l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité par l’administration fiscale française (CGI, article 244 bis A).
Le savoir-faire de Viageo réside dans le calcul de votre assiette de plus-value imposable lors de la revente.
En effet, le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses (code général des impôts art. 150 VB, II). Nous étudions de façon méticuleuse les factures liées à la rénovation de votre bien immobilier dans le but de déterminer quelles sont celles qui peuvent être prises en compte.
Vous avez acheté un bien à réhabiliter : 100.000 €. Vous avez réalisé 200.000€ de travaux sur ce bien. Vous revendez aujourd’hui 350.000 €. Un notaire calculerait le montant imposable comme suit : Prix de vente – Prix d’achat = 350.000 – 100.000 = 250.000 € imposables.
En réalité après étude de votre dossier, le montant taxable est de : Prix de vente – Prix d’achat – Travaux = 50.000 € imposables.
Vous avez besoin d’un représentant fiscal accrédité ? Contactez-nous par mail, ou par téléphone au 01 40 53 06 15.
Calculer le montant de l’imposition en intégrant l’ensemble des déductions prévues par la loi
Remplir, pour l’Administration Fiscale, l’imprimé n°2048-IMM, actant la déclaration de plus-value et le signer
Garantir vis à vis de l’Administration le paiement intégral de la taxe
Minimiser le risque de requalification par l’Administration Fiscale
Tant que la prescription fiscale n’est pas éteinte, répondre à toute demande de l’Administration et supporter, le cas échéant, le paiement des majorations et pénalités
Lorsque la cession est réalisée par une personne morale (souvent une SCI), le représentant fiscal est également responsable du paiement de la taxe annuelle de 3 % (art. 990 F du CGI).
1°) Le notaire est avant tout un homme de droit, mais pas toujours un homme de chiffres et :
– ne maîtrise pas toujours la lecture d’un bilan d’entreprise,
– ne sait pas toujours analyser le risque fiscal,
– ne veut pas être tenu pour responsable pendant 4 ans.
Comment va-t-il déterminer sans risque la valeur vénale ?
2°) Taxe des 3 % article 990 D du Code Général des Impôts : toute personne morale, organismes, fiducies ou institutions comparables, doit payer une taxe de 3 % sur la valeur vénales des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il existe des cas d’exonération sous réserve de respecter strictement les modalités de forme et de fond dans la déclaration.
3) Pour le calcul des plus-values et de l’imposition, après recherche des abattements possibles liés essentiellement à l’ensemble des travaux. Nous « épluchons » les factures de travaux pour savoir quels montants sont imputables.
Vous avez besoin d’un représentant fiscal accrédité ? Contactez-nous.
Comme vous êtes souvent en situation d’urgence à quelques jours de la signature de l’acte de vente, il convient de nous faire passer (sous format PDF) les éléments suivants :
– Pièces d’identité / Kbis du/des vendeur(s)
– Titre de propriété
– Promesse / compromis ou projet d’acte de vente
1- Les modifications à compter du 1er janvier 2015 :
– Les plus-values immobilières des personnes physiques sont taxées au taux unique de 19 % + prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
– Les sociétés de capitaux étrangères restent taxées au taux de 33,1/3 % avec dépôt d’une déclaration 2048 et paiement de l’impôt immédiat.
Attention, les règles de calcul sont spécifiques.
– L’abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir est étendu aux plus-values de cession d’immeubles bâtis voués à être démolis et situés dans des zones tendues.
– L’obligation de désigner un représentant fiscal est supprimée pour les résidents de l’Espace Economique Européen, hors Liechtenstein. Elle reste obligatoire pour les résidents des autres États
Autres aménagements prévus en matière de plus-values immobilières :
– L’exonération des immeubles destinés au logement social est étendue aux cessions d’immeubles effectuées au profit d’un acquéreur s’engageant à achever des logements sociaux dans les 4 ans.
– L’exonération des droits de surélévation d’immeubles existants est prolongée jusqu’au 31 décembre 2017.
2- Jurisprudence du Conseil d’Etat vis-à-vis des résidents fiscaux suisses
La Direction de la Législation Fiscale a confirmé l’arrêt du Conseil d’État du 20 novembre 2013 concernant le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques qui sont résidentes fiscales suisses. Désormais, elles bénéficient du taux d’imposition réduit de 19 % et restent soumises aux prélèvements sociaux (15,5 %).
Particulier :
– Résidence fiscale hors Espace Economique Européen (+ Liechtenstein)
– Délai de détention inférieur à 30 ans
– Vente supérieure à 150.000 EUR. Pour un montant inférieur, le notaire de la vente s’en chargera.
– Déductions possibles (travaux, mobilier)
Deux cas d’exonérations possibles :
1°) Article 150 U II 2° (dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable) : si vous êtes
– ressortissants de l’Espace Economique Européen et
– avez été fiscalement résidents en France pendant 2 années consécutives et
– n’avez pas loué le bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (sauf si la cession intervient dans les 5 ans de votre départ fiscal de France) et
– réalisez votre 1ère vente taxable depuis le 01/01/2006.
2°) Les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’invalidité (selon seuil de revenus)
SCI :
Depuis l’arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2014, les non-résidents hors Europe qui détiennent des parts dans une SCI française sont imposés à 19 %.
Sociétés Etrangères :
– Désignation sans aucune exception. d’un représentant fiscal pour les sociétés ayant leur siège hors de l’Espace Economique Européen
– Pas d’exonération pour délai de détention de plus de 30 ans
– Plus-value imposée au taux de 33,1/3 %
– Taxe annuelle de 3 %, calculée sur la valeur vénale de l’immeuble (art. 990 E du CGI) (sociétés non européennes).
Durée de l’engagement vis à vis de l’administration fiscale : 3 années entières plus l’année de la vente.
etc.
Enfin, même si vous n’avez pas l’obligation fiscale d’avoir un représentant (vous êtes ressortissant de la zone Euro) vous pouvez avoir un intérêt économique à faire appel à nous en tant que
– particulier : si vous avez fait beaucoup de travaux avec factures car nous allons les analyser (ce que ne feront ni le notaire, ni l’agent immobilier) pour diminuer votre assiette taxable
– société : si vous vendez un bien en dessous de sa valeur (Cf. acte anormal de gestion)
Vous avez besoin d’un représentant fiscal accrédité ? Contactez-nous.
Conformément à l’article 244bis A du CGI, les personnes physiques ou morales (souvent SCI) non domiciliées en France, sont redevables d’un prélèvement sur les plus-values immobilières ou assimilées réalisées en France.
Ce prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité désigné par le vendeur.
Nos honoraires en 2016 sont calculé sur le prix de cession (pour un particulier entre 0,30 % et 0,65 % et pour une société entre 0,70 % et 1,20 %) en fonction de la complexité du dossier.
Les frais du représentant fiscal sont déductibles dans le calcul de la plus-value et prélevés sur le prix de vente.
Vous avez besoin d’un représentant fiscal accrédité ? Contactez-nous.
• Article 171 quater annexe II du CGI
• Article 244 bis A du CGI
• Article 990 F du CGI
Où puis-je les consulter ?
Sur le site www.legifrance.gouv.fr
