Hormis pour la résidence principale qui bénéficie d’un traitement dérogatoire, la pleine-propriété n’est pas, et de loin, la solution patrimoniale la plus performante, tant sur le plan économique que sur le plan fiscal.
Tout un chacun est, selon la période de sa vie, à la recherche d’un complément de revenu immédiat ou d’une accumulation de patrimoine pour répondre à un besoin ultérieur (retraite, achat d’une résidence secondaire, etc.). Le démembrement de propriété est la solution idéale pour faire coïncider au mieux ses objectifs à court ou à long terme et son patrimoine.
Le démembrement du droit de propriété permet de « séparer » l’usufruit d’une part, de la nue-propriété d’autre part. L’usufruit, comme la nue-propriété, sont des droits réels => ils peuvent être cédés.
Le démembrement de propriété s’effectue généralement sur une durée connue à l’avance. La durée la plus courante est de 10 ans, même si l’on trouve dans la pratique des durées plus courtes (5 ans) ainsi que des durées beaucoup plus longues (20 ans).
Le nu-propriétaire :
– ne paye aucun impôt sur le revenu puisqu’il ne perçoit pas de loyers
– bénéficie d’un statut fiscalement avantageux au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Sous certaines conditions, il n’est pas tenu de déclarer la valeur de la nue-propriété du bien dans son inventaire ISF pendant toute la période de démembrement.
– est redevable de la taxe foncière, sauf dispositions contraires indiquées dans la convention d’usufruit
L’usufruitier :
– est redevable de l’Impôt sur le Revenu pour les loyers perçus
– déclare le bien à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune pour sa valeur en pleine propriété, ou pour la seule valeur de l’usufruit sous certaines conditions
– n’est pas, sauf dispositions contraires indiquées au sein de la convention, redevable de la taxe foncière mais paie les charges et la taxe d’habitation s’il occupe le bien
Non, le démembrement de propriété peut se faire :
– au sein d’une famille, souvent entre parent(s) et enfant(s)
– entre une personne physique et une personne morale pour un bien professionnel
– entre des tiers, personnes physiques ou morales
Le démembrement de propriété se pratique en immobilier « physique », mais également sur les parts de SCPI (« pierre-papier ») ou les parts de SCI, les contrat d’assurance-vie, les objets d’art…
Dans le cas de l’immobilier physique, il est notamment possible d’effectuer du démembrement de propriété sur :
– des logements neufs ou anciens (en l’état ou rénovés), appartements, maisons, immeubles entiers…,
– des biens à la montagne ou à la mer,
– des bureaux,
– des boutiques,
– des parkings.
Le lien qui lie l’usufruitier au nu-propriétaire est traduit juridiquement par la signature d’une convention d’usufruit. C’est la clé de voûte d’une opération en démembrement de propriété. Il est donc indispensable de la faire rédiger par un professionnel expérimenté.
Le nu-propriétaire devient naturellement (et sans frais ni taxes) plein-propriétaire. On dit que «le droit d’usufruit rejoint la nue-propriété ».
Le nu-propriétaire – ainsi devenu plein-propriétaire – pourra alors revendre le bien, le mettre en location ou l’occuper. S’il le souhaite, il pourra également faire une nouvelle opération de démembrement de propriété.
C’est donc un placement souvent effectué en vue de la retraite ou dans le cadre d’une transmission, notamment intergénérationnelle.
Il est actuellement beaucoup plus performant financièrement que les contrats d’assurance-vie investis en obligations d’Etat.
