La convention d’usufruit est un contrat, signé entre un nu-propriétaire et un usufruitier, et fixant les droits et obligations de ces deux parties pendant toute la durée du démembrement de propriété.
Elle doit clairement mentionner certaines indications telles que la répartition des charges, taxes et impôts entre les parties, les indexations de rente lorsqu’il y a en a une, etc.
Certains considèrent la rédaction de cette convention comme étant « une bonne idée facultative ». C’est une erreur qui peut être source de problèmes. Elle doit être rédigée avec clarté et rigueur et être incluse dans l’acte authentique signé devant notaire lors de toute acquisition/vente.
Signer une convention d’usufruit est un acte juridique qui vous engage pendant toute la durée du démembrement. Une fois signé il est trop tard ! Il est généralement impossible de revenir sur les clauses de la convention sauf à faire appel à une juridiction, en cas de lésion ou de dol par exemple, ce qui est difficile à prouver et doit rester une procédure d’exception.
Selon que le démembrement prenne la forme d’un démembrement temporaire de propriété ou d’un viager, ou selon que l’usufruitier est une personne physique ou un bailleur institutionnel ou social, la loi ou les usages de marché diffèrent. Les clauses contenues dans les conventions d’usufruit diffèrent donc également.
Dans le cas d’un démembrement temporaire conclu entre deux personnes physiques ou morales (sociétés commerciales, SCI,…) doivent figurer a minima :
– Le prix de l’usufruit et de la nue-propriété
– Le prix théorique du bien en pleine propriété
– La durée de l’usufruit temporaire et la date à partir de laquelle elle commence à courir
– Les droits et obligations des parties entre elles et notamment relativement au paiement des charges, taxes et impôts pendant toute la durée du démembrement
– Les modalités de représentation pour les décisions prises dans le cadre de la copropriété le cas échéant
On ne trouve généralement dans les actes (compromis, actes authentique) que :
1) la valeur libre du bien
2) la valeur occupée du bien
3) la valeur de l’usufruit
4) la montant de la rente
5) le montant du bouquet éventuel
Alors qu’il faut également faire figurer a minima :
6) l’indice d’indexation de la rente
7) l’espérance de vie statistique du crédirentier au moment de la transaction
8 ) la répartition des charges d’entretien et des gros travaux (article 606 du code civil) entre les parties avec une précision suffisante
9) le TRI prévisionnel brut
10) le TRI prévisionnel net
11) les impacts financiers en cas de décès prématuré ou de sur-longévité du vendeur crédirentier
12) les conditions prévues en cas de libération anticipée du bien (départ en maison de retraite, etc.)
Vous êtes sur le point d’acquérir en viager ou en nue-propriété temporaire et vous vous interrogez sur la qualité de la convention (du contrat) d’usufruit qui vous est proposée ? Viageo effectue une analyse et une vérification de votre contrat d’usufruit. Contactez nous.
