Dans le cas d’une acquisition de nue-propriété dont l’usufruit est temporairement détenu par un bailleur social (Usufruit Locatif Social) le Code de la construction et de l’habitation (chapitre III) stipule que :
«L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale (bailleur social), pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements.»
La loi fixe ainsi clairement les obligations de l’usufruitier pendant et au terme de la période d’usufruit et les conditions sous lesquelles l’usufruitier bailleur social peut obtenir un financement de ces acquisitions d’usufruit par des prêts aidés.
En tant qu’acquéreur de la nue-propriété il est donc important de vérifier que la convention d’usufruit qui vous est proposée respecte a minima les obligations légales.
Parfois, les clauses de la convention d’usufruit améliorent les conditions fixées par la loi, en fixant une indemnité en cas de non libération du bien à l’issue de la période d’usufruit par exemple, mais cela reste rare car peu d’institutionnels acceptent de telles conditions.
Dans le cas d’une acquisition de nue-propriété avec usufruitier bailleur social, il est important que figurent à la convention d’usufruit à minima :
– Le prix de l’usufruit et de la nue-propriété
– Le prix théorique du bien en pleine propriété
– La durée de l’usufruit temporaire et la date à partir de laquelle elle commence à courir. Ceci est important, surtout si vous achetez un bien neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).
– Les droits et obligations des parties entre elles et notamment relativement au paiement des charges, taxes et impôts pendant toute la durée du démembrement
– Les droits et obligations des parties vis-à-vis du locataire, notamment les obligations de l’usufruitier bailleur social vis-à-vis du locataire
– Les modalités de représentation pour les décisions prises dans le cadre de la copropriété
– L’état préventif d’entretien du bien par l’usufruitier
– Les assurances souscrites, et par qui elles sont souscrites
– Les garanties en cas de construction neuve
Vous êtes sur le point d’acquérir en viager ou en nue-propriété temporaire et vous vous interrogez sur la qualité de la convention d’usufruit qui vous est proposée ?
Regardez deux points :
1) La convention en démembrement de propriété est-elle rédigée par le notaire de l’usufruitier ?
2) La convention a-t-elle été labellisée (ex Label AE par la société AReal Expertise) ?
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