Comment mieux préparer sa succession grâce à la nue-propriété ?
Si l’on veut minimiser le montant des droits de succession, il est nécessaire de préparer la transmission de son patrimoine. Grâce au démembrement de propriété, il est possible de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, un parent peut prévoir sa transmission en donnant plus ou moins longtemps à l’avance la nue-propriété de son bien à un enfant, au lieu d’attendre que celui-ci hérite de la pleine-propriété.
Au moment de la donation en démembrement, seule la nue-propriété est transmise au bénéficiaire. Par conséquent, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. L’avantage de la donation, c’est que le gain est inversement proportionnel à l’âge du « donateur usufruitier » selon le tableau suivant :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété* |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
*en % de la valeur de la pleine-propriété
Suite à la donation, la propriété du bien s’articule comme suit dans le temps :
– Le parent conserve l’usage des biens donnés. Il peut donc continuer à utiliser normalement le bien immobilier, à l’habiter ou à en percevoir les loyers comme s’il était le plein propriétaire.
– Au moment de la succession du donateur, l’usufruit s’éteint naturellement. La pleine propriété se reconstitue au profit de l’enfant, qui passe de la situation de nu-propriétaire à plein propriétaire, sans formalité et sans paiement de droits de succession.
Bon à savoir : dans la donation, il est possible de stipuler que l’usufruit sera réversible sur la tête du conjoint survivant, et ne s’éteindra qu’au décès de ce dernier.
Rappel sur les abattements et barèmes d’imposition :
L’abattement sur les donations est lié au degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Une donation en faveur des enfants bénéficie d’un abattement à hauteur de 100.000 € par parent et par enfant (un couple pourra donc donner jusqu’à 200.000 € sans payer d’impôts). Il est de 80.724 € pour le conjoint marié ou pacsé, et de seulement 31.865 € quand il concerne les petits-enfants (à noter que le donateur devra être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans au jour de la transmission). Depuis le 17 août 2012, l’abattement est valable par période de 15 ans.
Bon à savoir : Ces abattements sont cumulables. Un enfant peut donc percevoir 200.000 € de ses parents et 127.460 € de ses quatre grands-parents (4 x 31.865 €) tous les 15 ans sans frais.
Au-delà de ces sommes, la donation est soumise au barème d’imposition suivant :
| Barèmes | Imposition |
| N’excédant pas 8.072 € | 5 % |
| Comprise entre 8.072 € et 12.109 € | 10 % |
| Comprise entre 12.109 € et 15.932 € | 15 % |
| Comprise entre 15.932 € et 552.324 € | 20 % |
| Comprise entre 552.324 € et 902.838 € | 30 % |
| Comprise entre 902.838 € et 1.805.677 € | 40 % |
| Supérieure à 1.805.677 € | 45 % |
A ce calcul viendront s’ajouter les frais notariés (selon le barème ci-dessous), la contribution de sécurité immobilière et les frais de publication au bureau des hypothèques.
Frais de notaires :
- 5 % de 0 à 6 500 € ;
- 2,0625 % de 6 501 à 17 000 € ;
- 1,375 % de 17 001 à 60 000 € ;
- 1,03125 % au-dessus de 60 000 €.
Bon à savoir : On peut être tenté d’avoir recours à un don de la main à la main pour éviter d’avoir à passer devant un notaire. Rappelons que c’est possible, à l’exception des biens immobiliers pour lesquels l’acte authentique devant un notaire est obligatoire.
