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Le Plan d’Épargne Populaire en Immobilier Collectif – PEPIC

victoire pierre papier

Christophe ZELLER
Directeur Général Viageo

Un projet qui nous concerne tous !

Le PEPIC a été conçu en 2010 par Christophe Zeller, co-fondateur du Groupe AREAL.

Il s’agit d’un Plan d’Epargne, tout comme le PEA (Plan d’Epargne en Actions), qui permet d’investir via des SCPI (de préférence) ou des OPCI (plus coûteuses) dédiées à la nue-propriété d’immeubles dont l’usufruit a été acquis par les bailleurs sociaux selon les règles de l’Usufruit Locatif Social.

Cf. article 84 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat qui a complété l’article L. 411-3 du Code de la construction et de l’habitation par un alinéa visant notamment à permettre à des organismes d’HLM de détenir temporairement l’usufruit de logements locatifs, ainsi que la circulaire du 30 décembre 2003 qui a prévu dans son paragraphe I.6 la possibilité d’accorder des prêts locatifs sociaux. 

Une réponse collective à un besoin de la France en matière de logements

Nous savons tous que la France a un grand besoin d’infrastructures en immobilier collectif : logements sociaux, logements intermédiaires, logements  étudiants, mais également crèches, gendarmeries…

Pour faire face à ces besoins, Christophe Zeller, appuyé dans son action par l’APPSCPI, propose d’inciter les français à investir dans ce secteur d’activités au travers d’un véhicule d’investissement faisant appel public à l’épargne et réglementé : le PEPIC, Plan d’Épargne Populaire en Immobilier Collectif.

Le PEPIC permettra de financer des logements pour les plus démunis grâce aux capitaux des plus aisés.

Parmi ses propositions, figure une incitation fiscale consistant en une exonération des revenus perçus sur le PEPIC, sur le modèle du PEA. Ce dispositif se différencierait toutefois des formules d’incitation fiscale mises en place au cours des dernières années, tel que les dispositifs Méhaignerie, Borloo, Robien ou Scellier. Ces dispositifs se traduisant par une réduction du montant de l’imposition sur le revenu via une réduction d’impôt ou une déduction du revenu imposable.

L’appel public à l’épargne est strictement encadré en France. Aussi, VIAGEO a déjà travaillé, avec ses partenaires Sociétés de Gestion agréées par l’AMF, afin d’être en mesure de lancer sur le marché ce produit innovant dès que possible.

Un produit d’investissement

• Plan : le PEPIC est destiné à recueillir, sur la durée, des versements réguliers, éventuellement programmés.
Épargne : le PEPIC est un produit essentiellement destiné à se constituer un capital productif de revenus lors du départ en retraite.
Populaire : le PEPIC s’adresse à des épargnants qui ne souhaitent ou ne peuvent pas investir en direct dans l’immobilier locatif.
Immobilier : le PEPIC s’adresse à des épargnants qui ne souhaitent ou ne peuvent pas investir en direct dans l’immobilier locatif (logement, commerces, locaux d’exploitation…)
Collectif : l’épargne versée sur le PEPIC est investie en parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) support d’épargne collective en pierre-papier qui, depuis 1970, a largement évolué.

Le « PEPIC Plus » apporte deux spécificités innovantes :
– d’une part, sa déclinaison produit ISR (Investissement Socialement Responsable)
– d’autre part, 50 % des logements devront avoir été conçus pour faciliter la vie des personnes en perte progressive d’autonomie afin de leur permettre de rester dans leur domicile le plus longtemps possible.

Pour les particuliers

Les bénéficiaires : tout contribuable ayant son domicile fiscal en France, dans la limite d’un seul PEPIC par personne, soit un PEPIC au nom de chaque époux.

Le plafond des versements : 150 000 €, en une ou plusieurs fois.

Horizon de placement recommandé : 10 à 15 ans. Sans durée maximum, mais incitation à conserver le PEPIC au moins 15 ans ou jusqu’à la mise à la retraite du souscripteur ou de son conjoint.

Le PEPIC comporte un compte-SCPI et un compte-espèces : les liquidités placées en attente sur le compte-espèces lié au PEPIC ne sont pas rémunérées.

Règle générale de disponibilité : Au terme de 10 ans un retrait partiel ou total est possible en franchise d’impôt sur le revenu, mais l’alimentation du PEPIC n’est plus autorisée.

Bonus : au terme de 15 ans un retrait partiel ou total est possible en franchise d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, l’alimentation du PEPIC n’est toutefois plus autorisée.

Sortie anticipée : sans pénalités en cas d’événements majeurs tels que décès du conjoint, naissance du 3ème enfant, départ à la retraite…

Autres cas de sortie anticipée :

  • avant 5 ans : régime d’imposition de droit commun
  • entre 5 et 10 ans : régime d’imposition de droit commun avec possibilité d’étalement et d’échelonnement (revenus fonciers, notamment)

SCPI éligibles au PEPIC : uniquement les SCPI directement créatrices d’emplois, c’est à dire les nouvelles SCPI et SCPI en augmentation de capital (marché primaire)

  • mais arbitrages possibles entre SCPI constituant le PEPIC, en franchise d’impôt et de prélèvements sociaux (marché secondaire)
  • en cas d’arbitrages entre SCPI, la taxe de 5 % sur les cessions de parts n’est pas perçue

PEPIC et crédit

Le PEPIC est un «placement en vue de la retraite».
Sur une durée longue (15 ans), il peut être avantageux d’acquérir à crédit des parts de SCPI au sein du PEPIC.

Par conséquent :

  • financement via un prêt d’épargne-logement : possible à hauteur de 100 % pour les SCPI investies dans le logement
  • financement à crédit de parts de SCPI : possible à hauteur de 80 % pour les SCPI non investies dans le logement

Le PEPIC est ainsi un produit qui a toute sa place dans une démarche de diversification des investissements des particuliers en immobilier.

Pour en savoir plus, contactez-nous.