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CAP A : l’Immobilier allemand

CAP A : Éléments clés

Horizon d’investissement :
10 à 15 ans
Fiscalité :
à la 10ème année, sur les dividendes abattus de 40 %
Souscripteurs :
Particuliers et Entreprises
Démembrement possible :
NON
Montant minimum recommandé :
50 K€
Revenus annuels possibles :
OUI
Date de jouissance :
1er janvier de l’année suivant l’investissement
Achat à crédit possible:
NON
Ce produit est Ecologique ou ISR : OUI
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Christophe ZELLER
Directeur Général Viageo

Investir dans l'immobilier allemand

Devenez membre d’une Société Coopérative Européenne (SCE) allemande qui, sur une durée que vous choisissez (10 ans ou 15 ans), a pour objectif de vous verser au moins 6 % de votre investissement par an.

Quelles opportunités sur le marché allemand ?

Le marché allemand est actuellement plus attractif que le marché français pour plusieurs raisons :
  • premièrement, il est mieux réparti sur l’ensemble du territoire.
  • ensuite, les droits des propriétaires sont mieux considérés en Allemagne : il n’y a pas de trêves hivernales ni de dispositif équivalent à la loi ALUR, ce qui diminue le nombre de contentieux de paiement.
  • par ailleurs, l’immobilier allemand est beaucoup moins cher que l’immobilier français et l’arrivée massive de travailleurs étrangers, européens ou non,  laisse présager une augmentation régulière des prix de l’immobilier.
  • enfin, il existe en Allemagne des montages sur le marché locatif qui n’existent pas en France.
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Quel est le concept de cette Société Coopérative Européenne ?

L’objectif de la SCE est d’acquérir des actifs immobiliers biens placés (logements, bureaux, commerces) avec un faible taux d’occupation et une performance énergétique moyenne. Il s’agit donc pour la SCE de les moderniser, d’en améliorer la performance énergétique et le confort, de les louer, et de les revendre au meilleur prix.

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Le modèle est coopératif à l’instar du Crédit Mutuel ou du Crédit Agricole. Il s’agit d’adhérer à une Société Coopérative Européenne (SCE) à responsabilité limitée spécialisée dans l’immobilier de rendement. Dès lors qu’elle est validée dans au moins deux pays européens, elle peut exercer dans tous les pays européens.

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La communauté des investisseurs apporte la totalité des fonds investis par la coopérative. Il n’y a aucun recours au crédit bancaire.

Cette méthode a fait ses preuves car en 10 ans, le gestionnaire a dépassé le milliard d’euros sous gestion, au plus grand bénéfice de ses souscripteurs de parts.

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La modernisation des immeubles est subventionnée par les pouvoirs publics allemands, ce qui augmente considérablement la profitabilité de l’opération. De plus, la performance énergétique est nettement améliorée, ce qui permet d’accroître la valeur des immeubles et leur temps de revente.

Quel est le résultat attendu de ce placement ?

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Prenons l’exemple ci-dessus d’un investissement de 100.000 € sur 10 ans. L’investisseur récupère 6.000 € par an pendant 10 ans soit au total 60.000 €, non imposables, sur les 100.000 € investis. Le remboursement du solde de parts restantes à la dixième année s’élève à 40.000 €, augmenté de 63.000 € de dividendes versés à la dixième année (pour un rendement prévisionnel de la SCE de 8 % par an), diminué de 15.750 € d’impôts si votre niveau d’imposition y compris CSG-CRDS s’élève à 25 % de vos revenus (loi de finance 2017). Soit un total perçu sur 10 années de 147.250 € après impôts.

Ce scénario est basé sur un rendement prévisionnel de la SCE de 8 % par an, qui est tout à fait envisageable d’ici à 2027, et des remboursements annuels de 6 000 €. Ces hypothèses d’investissement peuvent être modifiées en fonction de vos objectifs.

Quelle fiscalité (sur 10 ans) ?

Pour une personne physique : Il n’y a pas de fiscalité pendant les 9 premières années dans l’hypothèse de rachat de parts (6% du montant investit par an) puisqu’il s’agit de remboursement de capital. A la dixième année, c’est la fiscalité française sur les dividendes (IRPP/loi de finance de chaque année qui pose de barème des abattements éventuels) qui s’applique.

Pour une personne morale : Pendant les 9 premières années, dans l’hypothèse de rachat de parts (6% du montant investit par an) la fiscalité qui s’applique est celle du remboursement des comptes courants d’associés. A la dixième année, c’est la fiscalité française sur les sociétés (IS) qui s’applique.

Que m’apporte VIAGEO ?

Il existe plusieurs scénarios d’investissement :

  • Sur une durée de 10 ou de 15 ans ?
  • Avec des revenus immédiats ou des revenus capitalisés à la dernière année ?

Nous vous apportons nos conseils et notre expérience pour adapter votre mode et votre durée d’investissement à vos objectifs et votre situation patrimoniale. Nous nous chargeons des formalités administratives de souscription.

Vous souhaitez en savoir plus ?  contactez-nous.

Les conseillers de VIAGEO vous apportent conseils et expérience pour adapter votre mode et votre durée d’investissement à vos objectifs et votre situation patrimoniale.